Primo Piano (148)
L’art. 1583 del Codice Civile prevede che se in una casa locata vi sia la necessità di svolgere riparazioni e che non si possa arrivare, alla scadenza del contratto, il conduttore deve provvedere alla soluzione del problema.
L’art. 1584 del Codice Civile stabilisce a sua volta che, qualora l’esecuzione della riparazione si protragga per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre 20 gg, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata della riparazione stessa e all’entità del mancato godimento, salvo chiedere la risoluzione del contratto se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della casa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia.
Le norme citate non prevedono alcun particolare criterio per determinare l’entità della riduzione del canone nel caso in cui le opere si protraggano per oltre 20 gg, ne esistono prassi in questo senso.
A decidere sull’entità della riduzione del canone saranno i giudici. in base a dati concreti e alla cosiddetta induzione dell’utilità.
Nel caso di presenza di ponteggi sulla facciata, si può tenere conto della diminuzione della superfice dell’alloggio disponibile, (supponendo che esso non goda più dell’uso di una grande terrazza esterna e della funzione aeroilluminante di alcune finestre) e ridurre proporzionalmente il canone di locazione.
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La risoluzione di un mutuo consenso di una donazione fa venire meno la richiesta di maggiori imposte, infatti l’accertamento a opera dell’agenzia delle entrate è insensibile alla risoluzione delle donazioni.
Come riconosciuto dalla stessa agenzia; la risoluzione per mutuo dissenso dell’atto di donazione, mancante di corrispettivo, sconta le imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali. Ciò non significa che gli effetti fiscali, fino a quel momento prodotti, si dissolvano del tutto.
Infatti la Corte di Cassazione ha ribadito che l’erario, come qualsiasi altro soggetto considerato terzo, non può subire pregiudizi per accordi sopravvenuti intercorsi tra i contraenti.
Pertanto non ci sarà alcun rimborso per le imposte versate, né si avrà compensazione tra donatore e donatario.
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In una unità immobiliare in cui non ci siano contatori installati la riparazione delle spese della bolletta dell’acqua deve fare riferimento all’art. 1123 del Codice Civile, (le spese condominiali vanno ripartire fra i condomini in misura proporzionale alla porzione di piano posseduta) pertanto il criterio è quello dell’effettivo consumo per ciascun condomino rilevato con l’adeguata strumentazione tecnica.
Tuttavia anche in presenza di contatori, ci sono spese che non sono riferibili al consumo del singolo, quali canoni contrattuali, i costi per consumo per la pulizia delle parti comuni, quelli nel caso di dispersione.
Questi costi dovranno essere suddivisi secondo la regola generale prevista dall’articolo sopra citato, ossia secondo i millesimi di proprietà e così deve essere anche per le perdite di acqua dovute a guasti che interessano le tubature condominiali.
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Nel caso ci si trovi ad abitare in un condominio con un cortile comune concesso in uso esclusivo ai condomini dei singoli appartamenti, gravato però, nel contempo di servitù di passo (fondo servente) ad esempio in favore di proprietari di box interrati (fondo dominante).
In questo caso questi ultimi sono tenuti a concorrere alle spese per la manutenzione e per la conservazione del cosiddetto fondo servente in misura liberamente determinabile tra le parti e scaturente da uno specifico accordo da loro stipulato.
Le spese per la manutenzione e la conservazione del fondo servente (art-1069 terzo comma del Codice Civile). La legge non dice però nulla alla misura di contributo per cui spetta alle parti quantificarla secondo un equo criterio, che tenga conto del giusto equilibrio tra l’uso esclusivo che di questo cortile fanno i proprietari degli appartamenti e quello invece molto più limitato, che nel fanno i proprietari (in questo caso dei box).
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QUESITO
Con la locazione di un appartamento con contratto di 4 + 4 con decorrenza 1 Aprile 2014 è stata concordata una proroga con modifica del canone tramite raccomandata al locatore con comunicazione anche all’Agenzia delle entrate con decorrenza 1 aprile 2022 e scadenza 31 marzo 2026. Alla scadenza della proroga si potrà chiedere il rilascio dell’appartamento, oppure il locatore potrà pretendere altre proroghe considerata la modifica del canone.?
Il contratto prevede che l’aggiornamento del canone venga fatto applicando il 100% dell’indice ista, il locatore può pretendere che invece si applichi il 70%?
RISPOSTA
Il locatore fa riferimento ad un contratto di locazione cosiddetto libero, con durata di 4 + 4 anni. In tale contratto a distanza di 12 anni dall’inizio della locazione, nel caso specifico marzo 2026.
Il patto di aumento a nulla rileva la scadenza dell’affitto.
Infatti secondo la giurisprudenza la novazione del contratto di locazione va ravvisata solo nell’ipotesi in cui le parti sostituiscano all’originaria obbligazione avente oggetto o titolo diverso. Purché non risulti in modo equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova.
Non può invece presumersi la notazione del contratto in caso di semplice adesione del conduttore a una proposta del locatore di aumento del canone.
Nelle locazioni libere ex art. 2 comma 1 della legge 431/1998 in cui il canone può essere liberamente determinato e non vi sono limiti espressi al suo aggiornamento, si ritiene, pertanto, che le parti possano concordare che il canone di locazione sia aggiornato con l’indice Istat al 100%, in presenza di accordo in tal senso, il proprietario non potrà reclamare una riduzione.
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Il superbonus del 110% per le villette e case a schiera delle persone fisiche, scaduto lo scorso 30 giugno 2022, la proroga è prevista, solo nei casi di lavori effettuati entro il 30 settembre 2022 per almeno il 30% del totale è stata spostata dalla legge della conversione del decreto Cessioni dal 31 marzo al 30 settembre 2023.
Al 30 settembre 2022, non era necessario e anzi, era sconsigliato inviare la pratica all’Enea per asseverare i lavori effettuati entro il 30 settembre 2022.
Infatti chi l’ha fatto, ai fini della cessione del credito o dello sconto in fattura, ha poi dovuto faticare per raggiungere un Sal di almeno il 30% nell’ultimo trimestre 2022.
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La piscina condominiale è un bene comune disponibile di tutti coloro che risiedono anche se si tratta di un supercondominio.
Le spese di manutenzione di norma sia ordinarie che straordinarie sono ripartite tra tutti i condomini siano essi proprietari o conduttori, che dovranno pagare in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Potrebbe anche essere che se il regolamento non pone divieti, per abbattere i costi e trarre un profitto, il condominio può decidere di affidare la gestione della piscina a una terza persona o società.
Tale società o terzo sempre che il regolamento lo consenta potrà aprire l’accesso anche agli estranei e regolarne l’uso.
In questo caso, per procedere è necessaria una delibera in seconda convocazione votata con il voto della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresenti 1/3 del valore complessivo dell’edificio espresso in millesimi.
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Vivere in condominio per i proprietari significa sostenere una serie di costi necessari per mantenere in buono stato l’edificio.
Vi sono però parti comuni dello stabile che in certi casi possono generare profitto da ripartire fra i partecipanti o utilizzare per alleggerire le spese di manutenzione.
Fra le parti condivise che possono creare un reddito c’è l’astrico solare, che di norma appartiene a tutti i condomini. Qui è possibile installare un ripetitore di telefonia mobile, con le compagnie disposte a pagare fino a 10-15 mila euro all’anno.
È anche possibile posizionare pannelli fotovoltaici per produrre energia elettrica, cartelli o monitor pubblicitari e ancora consentire la posa di piscine con punti di ristorazione.
La tipologia dell’intervento incide sulla destinazione del lastrico, sulle maggioranze e sul consenso.
Riguardo il ripetitore di telefonia bisogna approvare l’intervento in assemblea o addirittura conseguire il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a seconda della tipologia del contratto che si intende stipulare.
Non sempre l’iter è agevole sia per le maggioranze e per il consenso sia per i timori legati alla potenziale connessione tra onde magnetiche e danni alla salute.
Nonostante ciò è normale che quando non risulti possibile l’uso della cosa comune per tutti i partecipanti, il condominio può deliberare l’uso indiretto della cosa comune, mediante concessione a terzi.
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Una società di charter nautico acquista un’imbarcazione fruendo del credito di imposta (BONUS SUD) del 45% e alla consegna dell’imbarcazione tale società la concede in gestione a un’altra società di charter con sede operativa sempre nelle regioni agevolate.
In merito al Bonus Sud riferito ad investimenti effettuati da soggetti che operano nel settore della nautica da diporto, l’agenzia delle entrate ha evidenziato che ai fini della perimetrazione, il contratto di noleggio di imbarcazioni per attività di diporto, prevede la messa a disposizione del noleggiatore dell’unità da diporto o parte di essa per un determinato periodo ( da trascorrere a scopo ricreativo in zone marine o acque interne di sua scelta, da fermo o in navigazione, alle condizioni stabilite dal contratto.
L’unità noleggiata rimane nella disponibilità del noleggiatore, alle cui dipendenze resta anche l’equipaggio) costituendo per il noleggiatore destinazione di beni propri all’utilizzo di terzi.
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La ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua nel caso non vi siano contatori installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere fatta con riferimento alla legge art. 1123 (le spese condominiali vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale alla posizione di piano posseduta).
Il criterio di divisione preferito dalla giurisprudenza è quello dell’effettivo consumo per ciascun condomino rilevato con strumentazione tecnica.
Anche se vi sono contatori ci sono spese che non sono riferibili al consumo del singolo, quali i canoni contrattuali, i costi per il consumo per la pulizia delle parti comuni e quelli nel caso di dispersione.
Questi costi dovranno essere suddivisi secondo le regole generali come anche per la perdita di acqua dovuta ad un guasto che va ad interessare la tubatura condominiale.
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Se una concessionaria riceve in permuta un’auto usata da una ditta, che fattura alla concessionaria in esenzione IVA, ex art 10, la fattura di acquisto può essere annotata nel registro IVA del regime del margine anche se questo non rappresenta un obbligo.
Il regime del margine si applica, oltre che alla rivendita di beni mobili acquistati da privati, anche a beni per i quali il cedente non ha potuto detrarre l’imposta relativa l’acquisto o l’importazione.
Questa circostanza è quella che si verifica, nel caso di acquisto di un’auto nel regime di esenzione Iva ex art. 10 n° 27 quinquies Dpr 633/1972.
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Per applicare il regime forfettario con l’imposta sostitutiva del 5% per l’attività autonoma esercitata non deve essere una mera prosecuzione di un’altra attività svolta sotto forma di lavoro dipendente o autonomo.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito numerosi chiarimenti con la circolare 17/E/ 2012. Il documento di prassi ha chiarito che la preclusione ha finalità antielusive ed è volta ad evitare che si continui, di fatto, ad esercitare una precedente attività, modificandone la veste giuridica in impresa o lavoro autonomo, al fine di godere delle agevolazioni tributarie previste dal nuovo regime.
Il periodo di prova è quel periodo di tempo, stabilito nel contratto di lavoro che serve ad appurare la convenienza del rapporto da entrambe le parti che hanno firmato. Durante il periodo di prova valgono gli stessi diritti e doveri del contratto di assunzione firmato, con l’unica differenza che tale rapporto di lavoro può essere terminato in tronco ossia senza preavviso, senza una giusta causa e senza l’obbligo di rilasciare una motivazione. Si deve considerare però che in base a tale particolarità, cioè la possibile interruzione senza preavviso e alcune cause specifiche, il rapporto può essere assimilato almeno durante il periodo di prova a un contratto di lavoro a tempo determinato, cioè destinato ad interrompersi. Quindi anche in considerazione della breve durata dello stesso si ritiene che tale rapporto di lavoro possa essere considerato marginale e quindi non dovrebbe preludere l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 5% prevista per le nuove attività. Tuttavia, non sembra che l’Agenzia delle Entrate abbia affrontato specificatamente il problema costituito dalla rilevanza dei rapporti di lavoro dipendente durante il periodo di prova.
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L’alloggio condominiale destinato al portiere rientra tra i beni comuni, nel caso in cui sia stato soppresso il servizio di portineria, il condominio è legittimato ad affittare o vendere l’immobile e i proventi andranno ripartiti fra tutti i condomini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi POSSEDUTI.
Per procedere alla vendita è necessario il consenso di tutti i proprietari per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
In alternativa il condominio può scegliere di affittare l’alloggio, in questo caso, il contratto di locazione deve essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti, in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi di valore dell’edificio.
È necessaria invece, l’unanimità DEGLI AVENTI DIRITTO AL VOTO nel caso in cui la locazione abbia una durata superiore ai 9 anni.
Riguardo al contratto, è possibile scegliere tra locazioni brevi, libere, a canone concordato, transitorie, per studenti universitari ecc…
L’amministratore riscuote i canoni mensili e, più in generale, adempie ai compiti in capo al locatore, fra cui la registrazione del contratto e l’aggiornamento del canone.
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Se un unico erede deve fare l’accesso alla dichiarazione dei redditi del defunto (per il suo successivo invio) ci sono alcuni adempimenti da parte di quest’ultimo.
Infatti è necessario che egli chieda l’abilitazione dichiarando la propria condizione di erede direttamente online tramite l’apposito servizio disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate nel quale si accede con le proprie credenziali (Spid- carta nazionale dei servizi, carta di identità elettronica).
Effettuato tale accesso all’area riservata, bisogna selezionare in sequenza – Dichiarazione Precompilata e Profilo utente -Autorizzazione soggetti terzi e poi seguire la procedura per trasmettere la richiesta di abilitazione. In alternativa, la richiesta di abilitazione, sottoscritta con firma digitale, può essere inviata tramite PEC (posta elettronica certificata), invece se la richiesta è redatta e sottoscritta con la firma autografa su carta, può essere inviata in allegato di messaggio PEC, la copia per immagine di documento e la copia dei documenti di identità dell’erede. Infine è sempre possibile recarsi personalmente in un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate ed esibire la documentazione attestante la condizione di erede.
Pertanto l’Agenzia delle Entrate all’erede così abilitato, mette a disposizione una dichiarazione dei redditi della persona deceduta, completa dei dati reddituali, degli oneri detraibili e deducibili sostenuti dal defunto e già comunicati dagli enti esterni (es… spese sanitarie, interessi passivi su mutui, premi assicurativi, contributi previdenziali ecc..) nonché altre informazioni presenti nell’anagrafe tributaria.
L’erede infine dopo avere integrato o modificato la dichiarazione, può inviarla direttamente tramite l’applicazione web.
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